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Nuove regole proposte per i contratti di handshake


stretta di mano
Sebbene i contratti di affitto con stretta di mano possano funzionare bene per anni, i cambiamenti nelle circostanze possono portare a disaccordi quando il proprietario terriero vuole rescindere il contratto di locazione. Un disegno di legge all’esame della legislatura dell’Ohio fisserebbe le regole per la risoluzione dei contratti di locazione se nel contratto di locazione non sono scritte procedure di risoluzione. (foto di Gail Keck)

Gli avvocati sconsigliano di stipulare contratti di locazione di terreni senza contratti scritti, ma molti agricoltori e proprietari terrieri dell’Ohio fanno ancora affidamento su accordi verbali e strette di mano. Tali accordi casuali possono portare a problemi legali, soprattutto quando il proprietario terriero vuole terminare il contratto di locazione.

Per aiutare a prevenire questi problemi, i legislatori dell’Ohio stanno prendendo in considerazione un disegno di legge che stabilirebbe una scadenza per la risoluzione del contratto di locazione del 1 settembre per tutti gli accordi che non hanno disposizioni scritte per la risoluzione. La legislazione, Ohio House Bill 397, è stata approvata alla Camera dell’Ohio lo scorso dicembre ed è stata presentata al Senato.

È stato deferito alla commissione per l’agricoltura e le risorse naturali del Senato, che ha avviato le audizioni sul disegno di legge all’inizio di febbraio. Rappresentante. Brian Stewart, R-Ashville, uno dei principali sponsor del disegno di legge, ha detto a Farm and Dairy che non prevede molta opposizione al disegno di legge e spera di vederlo passare rapidamente al Senato.

Stewart ha detto che il suo lavoro come avvocato nelle zone rurali dell’Ohio ha portato alla sua attenzione problemi con le locazioni di terreni.

“Domande e controversie su cosa succede quando i contratti di locazione sono o non vengono risolti sono più comuni di quanto chiunque vorrebbe vedere”, ha affermato.

L’Ohio Revised Code non prevede attualmente una scadenza per la risoluzione del contratto di locazione e nemmeno la giurisprudenza fornisce indicazioni chiare o coerenti. Se il disegno di legge diventa legge, non influirà sui contratti di locazione che già specificano un metodo per la risoluzione del contratto di locazione, Rep. Darrell Kick, R-Loudonville, il secondo sponsor principale del disegno di legge. Ha detto a Farm and Dairy che ha lo scopo di aiutare a risolvere il contenzioso quando i contratti di locazione non includono disposizioni di risoluzione scritte.

“Questo è per quelli che cadono in quelle crepe”, ha detto.

Scadenze chiare

A meno che un contratto di locazione scritto non dica diversamente, la legislazione richiederebbe al proprietario terriero di dare alla persona che affitta il terreno un avviso scritto di risoluzione entro il primo giorno di settembre. La data di scadenza del contratto di locazione sarebbe il 31 dicembre o ogni volta che il raccolto è terminato per le colture piantate sulla terra, a seconda di quale evento si verifica per primo.

Il disegno di legge è stato approvato dalla Camera con un solo voto contrario. Anche se hanno sostenuto il disegno di legge, alcuni legislatori sono rimasti sorpresi dal fatto che gli accordi di stretta di mano siano ancora comuni nella comunità agricola, ha affermato Kick.

Tale legislazione non sarebbe necessaria se tutti gli agricoltori ei proprietari terrieri utilizzassero contratti di locazione ben scritti con chiare disposizioni di risoluzione. Stewart ha affermato, tuttavia, che gli accordi verbali rimangono comuni nella comunità agricola e “dobbiamo prendere i nostri clienti e l’industria così com’è”.

Il disegno di legge copre la risoluzione di un contratto di locazione da parte del proprietario terriero, ma non delinea regole per gli inquilini che vogliono terminare un contratto di locazione. È molto meno probabile che questa situazione porti a una causa, ha detto Stewart. In effetti, non ha mai riscontrato un caso in cui un proprietario terriero abbia citato in giudizio un inquilino per la risoluzione del contratto di locazione.

I proprietari terrieri non hanno la stessa probabilità di subire danni finanziari dalla brusca fine di un contratto di locazione perché generalmente non stanno investendo in fattori di produzione, ha spiegato. E il mercato competitivo dei terreni agricoli di solito rende facile per un proprietario terriero trovare un nuovo inquilino.

“Anche con un breve preavviso, potresti trovare qualcuno con cui affrontarlo”, ha detto.

I disaccordi sulle locazioni di terreni agricoli si verificano più spesso quando un proprietario terriero muore o la terra viene venduta, ha detto Stewart. Ad esempio, ha rappresentato l’acquirente di un appezzamento di terreno coltivato che era stato affittato dal precedente proprietario. I contratti di locazione sono stati svalutati, ma quei contratti di locazione scritti non menzionavano i termini per la risoluzione.

L’acquirente credeva che tutti i contratti di locazione fossero scaduti, ma un inquilino aveva investito in input pensando che il contratto di locazione fosse esteso per un altro anno. Se la legge proposta fosse stata in vigore in quel momento, quel disaccordo avrebbe potuto essere evitato, ha detto Stewart.

Meno contenzioso

Evitare il contenzioso sugli affitti va a vantaggio sia dei proprietari terrieri che degli inquilini e il disegno di legge ha il sostegno delle organizzazioni agricole e dell’Ohio State Bar Association.

Amy Milam, direttrice dell’istruzione legale e del coinvolgimento dei membri per la Ohio Farm Bureau Federation, ha testimoniato a sostegno del disegno di legge a nome dell’Ohio Farm Bureau.

Molti altri stati, tra cui Illinois, Indiana, Iowa, Minnesota e Wisconsin, hanno già creato statuti che affrontano la risoluzione del contratto di locazione delle fattorie, ha detto a Farm and Dairy.

“Questo disegno di legge aggiornerebbe l’Ohio con molti altri stati del Midwest”, ha detto.

I tribunali dell’Ohio sono giunti a conclusioni diverse sul fatto che sia stato dato un preavviso sufficiente per terminare i contratti di locazione, ha affermato Milam. “Il contenzioso ha creato alcune incongruenze”.

Ciò crea incertezza sia per i proprietari terrieri che per gli inquilini, cosa che questa legislazione risolverebbe. Allo stesso tempo, ha detto Milam, i proprietari terrieri e gli inquilini possono proteggere meglio i loro interessi e scongiurare i disaccordi scrivendo gli accordi di locazione sulla carta.

“Incoraggiamo vivamente i proprietari e gli inquilini a mettere per iscritto i loro contratti di locazione”, ha detto, “ma sappiamo la realtà di quanti non lo sono”.

Secondo inquilini e proprietari terrieri recentemente intervistati dall’Ohio State University Extension, circa il 47% dei loro contratti di locazione di fattorie erano per iscritto. È qualcosa che Ryan Conklin vorrebbe vedere un cambiamento. È avvocato della Wright & Moore Law Co. e presiede anche il comitato di diritto agricolo dell’Ohio State Bar Association.

Ha testato a sostegno del disegno di legge, ma consiglia anche locazioni scritte.

“L’obiettivo finale di questa legislazione è sminuire la presenza continua di contratti di stretta di mano nella comunità agricola”, ha detto a Farm and Dairy.

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